Zwischen Gebäudeenergiegesetz, kommunaler Wärmeplanung und einer angekündigten Reform der Bundesregierung verlieren viele Vermieterinnen und Vermieter gerade den Überblick. Was darf 2026 in Bayern eigentlich noch in eine Mietwohnung eingebaut werden, welche Fristen drohen, und welche Heizungsarten sind langfristig sinnvoll?
Für viele Vermieterinnen und Vermieter in Bayern stellt sich aktuell die gleiche Frage. Wenn die alte Gas- oder Ölheizung in der Mietwohnung den Geist aufgibt, was darf eigentlich noch eingebaut werden? Die Antwort ist gar nicht so kompliziert, wie sie auf den ersten Blick wirkt. Wer vorausschauend plant, spart Geld und vermeidet Ärger mit den Mieterinnen und Mietern.
Werbung
Was sagt das aktuelle Heizungsgesetz?
Rechtliche Grundlage ist nach wie vor das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das umgangssprachlich als Heizungsgesetz bekannt ist. Seit dem 1. Januar 2024 gilt grundsätzlich, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Vorgabe greift jedoch nicht überall sofort, sondern ist eng an die sogenannte kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Für Bestandsgebäude bedeutet das eine deutliche Atempause, denn solange in der jeweiligen Gemeinde noch kein verbindlicher Wärmeplan vorliegt, gelten Übergangsfristen.
Funktioniert die bestehende Heizung in der Mietwohnung weiterhin oder lässt sie sich reparieren, müssen Vermieterinnen und Vermieter sie nicht austauschen. Auch bei einem Defekt gibt es pragmatische Lösungen, etwa den Einbau einer gebrauchten Gasheizung oder einer Mietheizung als Übergang.
Wann gelten in Bayern welche Fristen?
In Bayern hat der Freistaat die Wärmeplanung den Kommunen übertragen. Entscheidend für Vermieter ist deshalb die Einwohnerzahl ihres Ortes:
- In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern, etwa Regensburg, München, Nürnberg oder Augsburg, muss der Wärmeplan spätestens bis zum 30. Juni 2026 vorliegen.
- In Gemeinden mit 100.000 Einwohnern oder weniger gilt die Frist bis zum 30. Juni 2028.
- Ab dem Zeitpunkt, an dem der Wärmeplan offiziell beschlossen ist, greift die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen unmittelbar.
Welche Heizung passt zu welcher Mietwohnung?
Die ehrliche Antwort lautet, dass es darauf ankommt. Eine Wärmepumpe entfaltet ihre Stärken in gut gedämmten Gebäuden mit Flächenheizung. Im Altbau ohne entsprechende Vorbereitung ist der Aufwand deutlich höher. Ein Anschluss an die Fernwärme ist immer dann eine pragmatische Lösung, wenn das Netz in der Straße bereits liegt oder im Wärmeplan vorgesehen ist.
Für einzelne Mietwohnungen ohne zentrale Heiztechnik, etwa in einer Etagenwohnung oder einem kleinen Mehrfamilienhaus, sind Stromdirektheizungen wieder eine spannende Option geworden. Eine Wohnraumspeicher-Elektroheizung als Nachtspeicherheizung speichert günstigen Nachtstrom oder Strom aus Photovoltaikanlagen und gibt die Wärme tagsüber gleichmäßig ab. Das ist vergleichsweise unkompliziert nachzurüsten, benötigt keinen Schornstein und erfüllt unter bestimmten Voraussetzungen sogar die GEG-Anforderungen.
Pellet- und Hybridheizungen sind ebenfalls weiterhin zulässig, brauchen aber Lagerflächen und regelmäßige Wartung. Wer noch eine Gas- oder Ölheizung einbaut, sollte wissen, dass spätestens ab 2029 ein wachsender Anteil an biogenen oder grünen Brennstoffen vorgeschrieben ist, was die Betriebskosten Schritt für Schritt erhöhen kann.
Was bedeutet die geplante GEG-Reform für Vermieter?
Union und SPD haben sich darauf verständigt, das GEG durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz zu ersetzen. Geplant ist, die starre 65-Prozent-Regel zu streichen und mehr Technologieoffenheit zuzulassen. Auch fossile Heizungen sollen unter Auflagen weiter eingebaut werden dürfen. Bis das neue Gesetz tatsächlich gilt, bleibt allerdings das bestehende GEG maßgeblich. Wer eine Heizungsentscheidung trifft, bewegt sich also vorerst noch im alten Rechtsrahmen.
Für Vermieterinnen und Vermieter besonders relevant ist die geplante Kostenbremse. Ab dem 1. Januar 2028 sollen CO2-Kosten und Gasnetzentgelte je zur Hälfte zwischen Mietenden und Vermietenden geteilt werden. Mehrkosten für biogene Brennstoffe sollen ebenfalls hälftig getragen werden. Wer heute eine neue fossile Heizung einbaut, kalkuliert also nicht nur mit steigenden Energiepreisen, sondern auch mit einer wachsenden Eigenbeteiligung an den Folgekosten.
Wie sieht es mit Förderung und Modernisierungsumlage aus?
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gilt weiterhin und sichert Zuschüsse von 30 bis 70 Prozent für den Heizungstausch. Auch Vermieterinnen und Vermieter können diese Förderung beantragen, müssen die geförderten Kosten dann allerdings aus der Modernisierungsumlage herausrechnen. Wer auf die Förderung verzichtet, kann bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten umlegen, mit Förderung sind es bis zu 10 Prozent. Die Obergrenze liegt bei 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat.
Angesichts des Fachkräftemangels im regionalen Handwerk lohnt es sich, Modernisierungen frühzeitig zu planen. Anfragen für Wärmepumpen, Sanitär- und Heizungsinstallation haben in Ostbayern teils mehrere Monate Vorlauf.
Praktische Tipps für Vermieter
|
Klug entscheiden statt abwarten
Auch wenn die politische Diskussion rund um das Heizungsgesetz unübersichtlich wirkt, ist die Lage für Vermieterinnen und Vermieter in Bayern aktuell überschaubar. Bis zum Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung sind verschiedene Heizungsarten zulässig, von der Wärmepumpe über die Fernwärme bis hin zur modernen Stromspeicherheizung. Wer jetzt mit kühlem Kopf plant, sich über Förderungen informiert und die langfristigen Betriebskosten im Blick behält, findet ohne Stress die passende Lösung. Mit einer guten Beratung und einem Blick in den lokalen Wärmeplan steht einer entspannten Modernisierung der eigenen Mietwohnung nichts mehr im Weg.
Gastbeitrag
Werbung
