Wohnraum gesucht: Wie Regensburg aus der Baukrise kommen will

Über Jahrzehnte gehörte das Avia-Hotel an der Frankenstraße zum Bild der Donaustadt. Rund siebzig Jahre lang führten die Eigentümer das Haus, bis 2024 die Entscheidung fiel, es zu schließen. Seitdem steht das Gebäude leer. Nun soll an seiner Stelle etwas entstehen, das dringend gebraucht wird: Wohnraum.

Während sich viele Menschen in Regensburg fragen, ob es in der Stadt überhaupt noch Wohnungen gibt, die sich Normalverdiener leisten können, könnte das Avia ein echter Hoffnungsschimmer sein.

Für das ehemalige Hotelgelände sind bereits konkrete Pläne in Arbeit. Auf dem rund 6.500 Quadratmeter großen Grundstück sind circa 110 Wohneinheiten geplant. 31 Prozent davon sind für betreutes Wohnen für Senioren vorgesehen, ein weiterer Teil geht in den Verkauf. Ein Vorhaben, das mit rund 45 Millionen Euro angesetzt ist und im Mai 2026 dem Gestaltungsbeirat – einem unabhängigen Expertenteam aus Architekten, Landschaftsarchitekten und Stadtplanern – vorgestellt wurde.

Das Projekt nutzt ein neues Instrument, den sogenannten Bauturbo. Dieser beschleunigt Wohnbauprojekte und Nachverdichtungen im bestehenden Stadtgebiet, indem er das sonst verpflichtende Bebauungsplanverfahren bei größeren Bauvorhaben, die sich nicht in den Innenbereich einfügen, ersetzt. Ein Bebauungsplan legt fest, was und in welchem Umfang auf einem Grundstück gebaut werden darf. Ihn aufzustellen ist ein förmliches Verfahren, in dem Anwohner Einwände vorbringen können und geprüft wird, wie sich das Vorhaben auf die Nachbarschaft, den Verkehr und die Umwelt auswirkt. Das Verfahren ist ein effektives, aber aufwendiges Kontrollinstrument, das sich oft über Jahre hinzieht, bevor der eigentliche Bau beginnen kann. Der Bauturbo ersetzt dieses Verfahren als eine andere Art der Baurechtschaffung für den Wohnungsbau und soll Bauprojekte schneller voranbringen.

In welcher Form dieses Instrument in der Domstadt überhaupt eingesetzt werden kann, hängt mit einer Diskussion zusammen, die Regensburg über Monate hinweg beschäftigt hat. Bauträger Dr. Thomas Rosenkranz, der das Avia-Projekt entwickelt, war einer der Wortführer eines „Brandbriefs“ an die Stadt Regensburg, mit dem zehn Unternehmen Ende 2025 auf die Schaffung vereinfachter Rahmenbedingungen drängten, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Nach langen und kontrovers geführten Diskussionen im Stadtrat entschied sich eine Mehrheit dafür, die Voraussetzungen für die Anwendung des Bauturbos auf Grundlage einer zuvor erfolgten Änderung des Bundesrechts zu schaffen.

Für Rosenkranz ist das Avia-Gelände genau die Art von Fläche, für die der Bauturbo gedacht ist: „Wir haben hier eine seit eineinhalb Jahren brachliegende Gewerbefläche, die idealerweise in Wohnraum umgewandelt werden kann. So brauchen wir keine Neuversiegelung, sondern können brachliegende Gewerbeflächen in Regensburg einfach wieder nutzen.“


Wo früher Gäste übernachteten, sind künftig 110 Wohnungen geplant. © A. F. Bauer-GmbH Avia Mineraloele

Offen bleibt allerdings eine entscheidende Frage: Was werden diese Wohnungen kosten und wer wird sie sich leisten können? In dieser frühen Phase des Projekts steht das noch nicht fest.
Genau darin liegt die eigentliche Herausforderung. Denn vor allem Menschen mit durchschnittlichem Einkommen haben zunehmend Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Um zu verstehen, wie es zu diesem Engpass gekommen ist, lohnt sich ein Blick auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes.

Regensburg wächst – und das seit Jahrzehnten

Lebten 1995 rund 125.800 Menschen mit Hauptwohnsitz in der Donaustadt, sind es heute 161.000. Mit den Nebenwohnsitzen zusammen zählt die Stadt aktuell circa 179.000 Einwohner. Hinter diesem Wachstum stehen vor allem zwei Entwicklungen. Zum einen ziehen die Universität und die OTH viele Studierende in die Stadt. Derzeit sind insgesamt rund 30.500 Personen an den beiden Hochschulen eingeschrieben. Zum anderen tragen große Arbeitgeber zu einem starken Arbeitsmarkt bei. Sie prägen auch die Altersstruktur: Die 25- bis 45-Jährigen bilden die größte Bevölkerungsgruppe. Viele von ihnen befinden sich in einer Lebensphase, in der sie sesshaft werden, eine Familie gründen und Wohnraum suchen. Regensburg ist damit sowohl als Bildungs- als auch als Wirtschaftsstandort ein Anziehungspunkt.

Dieses Wachstum trifft jedoch auf einen Wohnungsmarkt, der mit dieser Entwicklung kaum Schritt halten kann. Wohnraum ist knapp und teuer geworden. Die Folgen spüren längst nicht mehr nur Wohnungssuchende. Auch Unternehmen stehen vor Problemen, wenn sie Fachkräfte gewinnen oder halten wollen. Wer neue Mitarbeiter nach Regensburg holen möchte, muss ihnen oft auch eine realistische Wohnperspektive bieten. Manche Firmen errichten inzwischen eigene Mitarbeiterwohnungen, weil der Markt den Bedarf nicht deckt. Die Wohnungsfrage ist damit längst zu einem Standortfaktor geworden.

Gleichzeitig sind die Möglichkeiten der Stadt begrenzt. Anders als häufig vermutet, liegt die größte Hürde für den Wohnungsbau nicht im Denkmalschutz, denn dieser betrifft vor allem die Altstadt und ihr unmittelbares Umfeld, während die meisten Neubauprojekte außerhalb dieser Bereiche entstehen. Die eigentliche Grenze ist die verfügbare Fläche. Boden ist endlich; zudem werden Flächen für Park- und Grünanlagen, Ausgleichsmaßnahmen für Versiegelungen und Luftschneisen benötigt. Neue Wohnungen müssen daher zunehmend durch Nachverdichtung oder die Umnutzung bereits bebauter Grundstücke entstehen, statt durch immer neue Baugebiete am Stadtrand.

Eine Entspannung der Lage ist derzeit nicht in Sicht. Nach Einschätzung des Planungs- und Baureferenten der Stadt, Florian Plajer, wird Regensburg bis 2042 um mehrere tausend Einwohner wachsen. Hinzu kommt eine Entwicklung, die oft weniger Beachtung findet: Die Haushalte werden kleiner und immer mehr Menschen leben allein. Dadurch steigt der Wohnraumbedarf auch dann, wenn die Bevölkerung nur moderat zunimmt.

Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt also hoch und dürfte weiter steigen. Umso bemerkenswerter ist, dass der Wohnungsbau in den vergangenen Jahren deutlich zurückgegangen ist.

Wie der Stau entstand und was die Stadt geändert hat

Der Rückgang lässt sich klar beziffern. Erteilte die Stadt 2023 noch 1.815 Baugenehmigungen, waren es 2024 nur noch 851. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen sank im selben Zeitraum von 1.291 auf 425. Innerhalb nur eines Jahres hat sich der Wohnungsbau also mehr als halbiert.

Die Gründe dafür liegen nicht in einer einzigen Ursache, sondern in einem Bündel von Entwicklungen, die gleichzeitig wirkten. „Die Rahmenbedingungen auf dem Markt haben sich deutlich verschlechtert. Insbesondere das gestiegene Zinsniveau hat die Finanzierung von Bauvorhaben erheblich erschwert“, erklärt Florian Plajer. Zugleich kletterten die Gesamtbaukosten zuletzt auf bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kam ein Bewilligungsstau bei der staatlichen Wohnraumförderung, der sich rechnerisch über fast zehn Jahre erstreckte. Den Grund dafür sieht Plajer ebenfalls in den gestiegenen Baukosten: Die Fördersätze seien nicht im gleichen Tempo angehoben worden. Dadurch reichten die jährlich verfügbaren Mittel für immer weniger Wohnungen, während gleichzeitig die Zahl der Förderanträge stieg. Hinzu kam, dass die früheren Kasernengelände, die der Stadt über Jahre hinweg Platz für neue Wohngebiete boten, inzwischen nahezu vollständig entwickelt wurden. Und schließlich spielt auch die städtische Sozialquote eine Rolle, ein Punkt, der in der Debatte immer wieder genannt wird.

Diese Quote geht auf das sogenannte Baulandmodell zurück, das die Stadt 2019 eingeführt hat. Es regelt die Erschließung neuer großer Wohngebiete und verpflichtet Bauträger, in Bebauungsplangebieten ab 2.500 Quadratmetern Geschossfläche mindestens 40 Prozent der Wohnungen als geförderten Wohnraum anzubieten, sofern die Stadt dort neues Baurecht schafft. Ein Bebauungsplan legt für ein bestimmtes Gebiet verbindlich fest, was dort gebaut werden darf, wie hoch, wie dicht und zu welchem Zweck. Die Idee dahinter: Wer von neuem Baurecht profitiert, soll auch bezahlbaren Wohnraum schaffen. Das Problem für die Bauträger liegt jedoch im Begriff „geförderter Wohnraum“: Als Gegenzug zur Förderung wird der zulässige Mietzins behördlich stark begrenzt, was solche Wohnungen ohne Fördermittel schnell unwirtschaftlich macht. Genau daran haperte es jedoch in den vergangenen Jahren: Aufgrund des Förderstaus mussten viele Antragsteller jahrelang auf eine Entscheidung warten.

Genau hier setzte der Brandbrief der Bauträger an. Aus ihrer Sicht machten die hohen Kosten zusammen mit der 40-Prozent-Quote den Wohnungsbau unkalkulierbar. „Wir sind ein privates Unternehmen, das nicht nur für die Arbeitsplätze der eigenen Mitarbeiter, sondern indirekt auch für die Stellen vieler Subunternehmer verantwortlich ist. Wenn ich bei über 40 Prozent meiner geschaffenen Geschossfläche keine Klarheit darüber habe, ob ich die nötigen Fördergelder bekomme, dann muss ich abwägen, ob ich dieses Wagnis eingehen kann“, erklärt Dr. Thomas Rosenkranz.


Dr. Thomas Rosenkranz, Geschäftsführender Gesellschafter, Dr. Rosenkranz & Ehrenreich Projektentwicklung GmbH & Co. KG.

Die Stadt reagierte und beschloss Ende April 2026 einstimmig ein Ersatzmodell, das genau an diesem Rückstau ansetzt. Es ändert nicht die Grundregel, sondern schafft einen Ausweg für Zeiten, in denen keine staatliche Förderung verfügbar ist. Dann muss ein Bauträger nicht mehr 40 Prozent geförderte Wohnungen errichten, sondern nur 20 Prozent preisgedämpfte. Deren Miete ist auf 15 Euro je Quadratmeter gedeckelt und für 40 Jahre festgeschrieben; die Regelung befristet bis 2029. Sobald wieder Förderungen fließen, springt die Regelung auf 40 Prozent zurück, gilt dann jedoch nur für neue Projekte.

Bei den preisgedämpften Wohnungen handelt es sich nicht um Sozialwohnungen. Sie sind lediglich ein weiteres Mittel, um vergünstigten Wohnraum anbieten zu können.
Die zweite Maßnahme war der bereits erwähnte Bauturbo. Er beruht auf einer befristeten Änderung des Baugesetzbuchs des Bundes, die seit Ende Oktober 2025 gilt und bis 2030 läuft. Der Bauturbo, so hoffen die Verantwortlichen, soll die dringend benötigte Schaffung von Wohnraum in Regensburg beschleunigen. Für die Stadt hat sie jedoch einen entscheidenden Nachteil im Vergleich zum Ersatzmodell: Normalerweise kann sie von Bauträgern verlangen, sich an den Folgekosten ihres Projekts zu beteiligen, etwa an Kitaplätzen, Spielplätzen oder Straßen. Da beim Bauturbo jedoch auf ein Bebauungsplanverfahren verzichtet wird, entfällt dieser Beitrag. Die Kosten dieser Einrichtungen müssten daher von der Stadt, und damit aus Steuergeldern, finanziert werden. Um das auszugleichen, führte der Stadtrat eine neue Abgabe ein: Wer über den Bauturbo baut, zahlt rund 120 Euro je Quadratmeter in einen Topf für soziale Infrastruktur.

Fällig wird die Abgabe allerdings nicht für jedes Bauturbo-Projekt, sondern erst ab einer bestimmten Projektgröße. Welche Größe dafür angesetzt werden sollte, war zwischen Verwaltung und Stadtrat hart umstritten: Florian Plajer hatte eine Grenze von 2.500 Quadratmetern Bruttogeschossfläche vorgeschlagen, damit die Abgabe möglichst viele Projekte erfasst. Der Stadtrat setzte sie mit 7.000 Quadratmetern Nettogeschossfläche deutlich höher an und setzte sich schließlich durch. Die daraus entstehende Lücke bereitet dem Planungsreferenten nach eigener Aussage jedoch fachliche Bauchschmerzen.


Aus der Planung wird Realität: Auf dem ehemaligen Kasernengelände laufen die Arbeiten am neuen Stadtquartier auf Hochtouren. © Guggenberger GmbH Mintraching

Bezahlbarer Wohnraum oder nur mehr Wohnraum?

Mit dem Ersatzmodell und dem Bauturbo will die Stadt den Wohnungsbau wieder in Gang bringen. Ob dabei Wohnungen entstehen, die sich normale Haushalte leisten können, hängt von zwei Fragen ab. Erstens: Lohnt sich das Bauen unter den neuen Regeln wieder? Und zweitens: Für wen sind die Wohnungen am Ende bezahlbar?

Aus Sicht der Bauträger trägt sich der preisgedämpfte Wohnraum im Baulandmodell bei den heutigen Kosten kaum von selbst. Dr. Thomas Rosenkranz, der das Avia entwickelt, sieht im Ersatzmodell trotzdem einen Schritt nach vorne. Die 15 Euro und die 20 Prozent seien „ein Impuls“ und „schon eine Verbesserung gegenüber dem, was es in der Vergangenheit gab“. Skeptisch bleibt er dennoch, vor allem gegenüber dem öffentlich geförderten Wohnungsbau, weil über die staatliche Förderung inzwischen in München statt in Regensburg entschieden werde und sie dadurch langsamer und unsicherer geworden sei. Das schrecke manchen Investor ab. „Das Schlechteste, was passieren kann, ist, dass keine Wohnungen gebaut werden, denn dann geht die Preisspirale weiter nach oben“, erklärt er.

Architekt Jürgen Haller hält den Bauturbo für „ein super Instrument, um die Lücken zu füllen und nachzuverdichten“. Für die wirklich großen Flächen brauche es jedoch mehr, denn „Unsicherheit ist Gift für die Planbarkeit von Großprojekten“. Vor allem am Ersatzmodell stört ihn ein praktischer Haken: Wer die 20-Prozent-Regel nutzen will, muss zuvor einen vollständigen Förderantrag über die 40 Prozent stellen und eine Absage vorweisen, ehe er auf das günstigere Modell umschwenken darf. Das sei „eine irrsinnige Investition, die anfalle, bevor überhaupt feststehe, ob gebaut werden kann“.


Jürgen Haller, Inhaber Architekturbüro Haller.

Grundsätzlich sehen beide die wachsende Regulierungsdichte in Bebauungsplanverfahren als unterschätzten Kostentreiber: Wenn jedes städtische Referat seine Maximalforderungen durchsetze, vom Stellplatzschlüssel bis zur vorgeschriebenen Parkbank, steige nicht nur die Komplexität, sondern auch die Kosten für die Bauträger.

Wie kann eine auf 15 Euro gedeckelte Wohnung dann überhaupt wirtschaftlich sein? Über die Mischung. Im Ersatzmodell sind nur 20 Prozent der Wohnungen eines Projekts gedeckelt. Die übrigen 80 Prozent dürfen zur Marktmiete von 18 Euro aufwärts vermietet oder verkauft werden.

Der Immobilienökonom Prof. Steffen Sebastian von der Universität Regensburg sieht diese Rechnung skeptisch: „Solch ein Modell funktioniert nur, wenn man den Rest wesentlich teurer ansetzt. Man muss das quersubventionieren – das ist ja die Idee des Ganzen“, erklärt er. Das eigentliche Problem sieht er jedoch darin, dass der Neubau aufgrund der hohen Bau- und Finanzierungskosten derzeit insgesamt unattraktiv sei. Diese Rahmenbedingungen zu verbessern, etwa durch steuerliche Anreize, sei Aufgabe des Staates, nicht allein der Stadt.

Den größten Handlungsbedarf sieht er im Mietrecht. Durch jahrzehntelange Verschärfung des Bestandsmietenschutzes hätten sich Bestands- und Neuvertragsmieten so weit voneinander entfernt, dass viele Mieter keinen Anreiz mehr hätten umzuziehen. Wer günstig im Bestand wohne, habe schlicht keinen finanziellen Grund, in eine kleinere Wohnung zu wechseln, auch wenn sich die Haushaltsgröße längst verändert hat. Die Folge: Immer mehr Menschen bewohnen gemessen an ihrer Haushaltsgröße zu viel Fläche, die Fluktuation sinkt, und der durchschnittliche Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnraum steigt weiter an. Eine Reform, die Bestandsmieten in Richtung des ortsüblichen Niveaus führe, würde mehr Wohnraum freisetzen als jeder Neubau.

„Es ist mehr als genug Wohnraum da. Er ist nur sehr schlecht verteilt“, sagt Prof. Sebastian. Sein Vorschlag: kleinere, quartiersnahe und baulich leicht angepasste Wohneinheiten für Seniorinnen und Senioren, die durch einen freiwilligen Umzug ihre bisherige, oft deutlich größere Wohnung aufgäben. Diese Umzugskette setze am Ende günstigeren Bestandswohnraum frei.


Prof. Stefan Sebastian, Lehrstuhlinhaber, Prodekan, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung, Universtiät Regensburg. © Christian Buck

Dass altersgerechte Wohnungen zunehmend benötigt werden, belegt nicht zuletzt der demographische Wandel. Die Babyboomer gehen bis 2040 schrittweise in den Ruhestand. Wohnraum, der den Anforderungen einer älter werdenden Gesellschaft gerecht wird, dürfte daher künftig stärker gefragt sein.

Das Baulandmodell an sich hält Prof. Sebastian für den falschen Weg. Statt Bauunternehmer zu verpflichten, preisgebundene Wohnungen zu schaffen, rät er, die dafür notwendigen Beträge zu verwenden, um Bedürftigen direkt zu helfen: „Die Wissenschaft ist immer für direkte Transferzahlungen für diejenigen, die es brauchen, und alle anderen sollen zu regulären Preisen mieten oder kaufen“, sagt er.

Im Neubau, um den es beim überarbeiteten Baulandmodell geht, ist ein anderer Diskussionspunkt entscheidend: die lange Bindung. Rosenkranz gibt zu bedenken, dass geförderte Wohnungen 40 Jahre preisgebunden blieben und über diesen Zeitraum voraussichtlich zwei Sanierungszyklen zu durchlaufen sind, was die Finanzierbarkeit einer derartigen Wohnung deutlich erschwere. Eine Bindungsdauer von 25 Jahren wäre aus seiner Sicht sinnvoller. Planungsreferent Florian Plajer teilt diese Sorge nicht. Er habe viele Gespräche geführt und darin kein K. O.-Kriterium erkennen können. Für die Stadt sei die lange Bindung kein Nachteil, sondern Absicht: Je kürzer die Bindungsdauer, desto früher falle der Wohnraum wieder dem freien Markt zu und steige dann meist ganz erheblich im Preis. Genau das wolle man vermeiden. Für Mieter bedeutet die 40-jährige Bindung Planungssicherheit durch einen garantiert günstigen Mietpreis über Jahrzehnte hinweg, den kürzere Bindungen nicht bieten können. Bei geförderten Wohnungen seien 40 Jahre, inzwischen teilweise sogar 55 Jahre, längst üblich.

Wer bekommt eine geförderte Wohnung?

Bleibt die zweite Frage: Wer kann sich die neuen Wohnungen leisten? Die Antwort hängt davon ab, auf welchem Förder- und Finanzierungsmodell die Projekte basieren. Den günstigsten Wohnraum schafft nach wie vor die Stadtbau GmbH Regensburg. Sie finanziert sich durch staatliche Fördergelder des Freistaats Bayern, Eigenkapital und Grundstücke der Stadt Regensburg sowie durch eigene Mieteinnahmen und Bankkredite.

Die Stadtbau GmbH baut derzeit rund 800 geförderte Wohneinheiten im Rahmen eines eigenen kommunalen Programms und unabhängig vom Baulandmodell mit seinen 15-Euro-preisgedämpften Wohnungen. Während die an die Quote gebundenen Projekte der Bauträger in den vergangenen Jahren ins Stocken gerieten, läuft diese kommunale Schiene weiter. Die günstigsten Wohnungen der Stadt entstehen damit dort, nicht im privaten Neubau.

Wie die Zuteilung dieser Wohnungen durch die Stadtbau GmbH erfolgt, beschreibt Geschäftsführer Götz Keßler anhand von drei Einkommens- und Mietpreisstufen. In Stufe eins, für die niedrigsten Einkommen und für Menschen, die von staatlichen Unterstützungsleistungen wie Bürgergeld oder Grundsicherung leben, liegt die Miete bei sechs bis sieben Euro pro Quadratmeter; diesen Personen werden die Mietkosten vollständig erstattet. Wohnungen der Stufe eins werden von der Stadtbau GmbH in Zusammenarbeit mit der Stadt Regensburg nach sozialer Dringlichkeit zugeteilt.

In Stufe zwei, für geringere Einkommen aus Teilzeit oder Niedriglohn, liegt die Miete bei sieben bis acht Euro, in Stufe drei, für normale Gehälter, bei acht bis neun Euro. Der Zugang zu allen drei Stufen setzt einen Wohnberechtigungsschein voraus, den jeder Interessierte beim Amt für Stadtentwicklung beantragen kann. Bewerbungen laufen ausschließlich online. Personen, die in die Stufen zwei und drei fallen, können sich um eine konkrete Wohnung bewerben. Neben der Einkommensgrenze müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein: ein gültiger Aufenthaltstitel mit Lebensmittelpunkt in Regensburg sowie ein Vermögen von nicht mehr als 60.000 Euro. Die Einkommensgrenzen sind dabei großzügiger bemessen als viele vermuten. Bei der Berechnung werden vom Bruttoeinkommen pauschal 30 Prozent für Steuern und Sozialversicherung sowie eine Werbungskostenpauschale abgezogen. Eine Einzelperson fällt demnach mit einem Bruttojahresgehalt von bis zu rund 41.600 Euro noch in Stufe drei, ein Paar mit einem Kind mit bis zu rund 82.800 Euro. Für Mieter lohnt es sich also, ihre Berechtigung zu prüfen.

Während sich die Warteliste der Stufe eins seit Einführung der Onlinebewerbung auf rund 4.300 Haushalte mehr als verdoppelt hat, hat die Stadtbau GmbH bei den Stufen zwei und drei regelrecht Schwierigkeiten, Wohnungen zu belegen. Und genau hier liegt nach Keßlers Erfahrung das Bemerkenswerte: „Das Groteske ist, dass die Bevölkerung oft nicht weiß, dass man diese Wohnberechtigungsscheine beantragen kann und damit auch bezahlbare Wohnungen bekommt“, sagt er. Hinzu kommt eine weitere Hürde: Viele Normalverdiener scheuen sich davor, einen Antrag auf eine sogenannte Sozialwohnung zu stellen. Dabei handelt es sich gar nicht um Sozialwohnungen im klassischen Sinne, sondern um geförderten Wohnungsbau, der ausdrücklich für alle drei Einkommensstufen offen ist und bei dem die Durchmischung der Bewohner bewusst angestrebt wird. Sie soll sicherstellen, dass in jedem Haus Menschen aus verschiedenen Einkommensgruppen zusammenleben.

Eine zweite Schiene ergänzt dieses System, ohne es zu ersetzen: preisgedämpfter Wohnraum aus dem überarbeiteten Baulandmodell für höchstens 15 Euro. Er liegt über den geförderten Mieten, aber unter der freien Marktmiete und hat mit dem geförderten Wohnraum und seinen Einkommensstufen nichts zu tun. „15 Euro pro Quadratmeter sind keine einkommensorientierten geförderten Wohnungen“, stellt Plajer klar. „Das muss man auch ganz klar benennen“, denn die preisgedämpfte Schiene „ersetzt nicht den geförderten Wohnraum“. Sie folgt damit nicht der Logik der Einkommensstufen und des Wohnberechtigungsscheins; die Vergabe erfolgt über ein eigenes Belegungsrecht der Stadt und richtet sich an den „klassischen Mittelstand“.


Florian Plajer, Planungs- und Baureferent Stadt Regensburg. © Stadt Regensburg / Stefan Effenhauser

Ob dieses Modell in der Praxis wirkt, bleibt umstritten. Grüne, ÖDP und der DGB werfen der Stadt vor, mit diesen Instrumenten zu wenig echten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und einen Teil der Infrastrukturkosten auf die Allgemeinheit abzuwälzen. Stadt und Bauträger halten dagegen, dass jede zusätzliche Wohnung den Druck auf dem Wohnungsmarkt mindere und dass das ursprüngliche Baulandmodell mit seinen strengeren Auflagen von 40 Prozent geförderten Wohnungen schließlich gar nichts gebaut hätte.

Was bedeutet das nun für das Avia? Entscheidend ist hier ein struktureller Punkt: Weil das Projekt über den Bauturbo läuft, gilt keine Quote für geförderten oder preisgedämpften Wohnraum, sodass generell 100 Prozent freifinanzierter Wohnungsbau hätte realisiert werden können. Dr. Thomas Rosenkranz und sein Partner Georg Ehrenreich haben sich jedoch freiwillig dazu entschieden, 30 Pro-zent der entstehenden Geschossfläche für betreutes Wohnen zu reservieren. Der Bauturbo könnte dabei einen entscheidenden Zeitvorteil bringen: Im Idealfall verkürzt sich die Projektlaufzeit um etwa ein Jahr.

Ob und wie viel günstiger Wohnraum entsteht, entscheidet sich jedoch nicht an einem einzelnen Vorhaben wie dem Avia, sondern an der geförderten und der preisgedämpften Schiene und damit an der Frage, ob Fördermittel fließen.

Keßler rechnet damit, dass die Wohnungsfrage Regensburg dauerhaft begleiten wird, solange die Stadt so attraktiv bleibt. Eine Entlastung sei möglich, ein Ende nicht. „Das Wichtigste ist, dass Wohnungen gebaut werden“, sagt er, und zwar in allen Preisklassen. Denn jede neue Wohnung, ob teuer oder gefördert, nimmt an anderer Stelle Druck vom Markt. So pragmatisch der Blick der Beteiligten auf das Bauen ist, so unterschiedlich bleibt ihre Antwort darauf, was sich dadurch am Ende wirklich ändert.


Götz Keßler, Geschäftsführer, Stadtbau Regensburg GmbH. © Stadtbau GmbH

Was das für Mieter bedeutet

In einem Punkt sind sich die meisten einig: Es muss gebaut werden, und zwar mehr als zuletzt. Darüber hinaus gehen die Wege auseinander. Bauträger und Architekten wollen einfachere Regeln und verlässlichere Fördermittel, weil ihnen die Unsicherheit zu viele Risiken birgt. Plajer hält die lange Bindung und den Zugriff der Stadt für notwendig, weil günstiger Wohnraum sonst nicht dauerhaft günstig bleibt. Für Prof. Sebastian liegen die entscheidenden Hebel nicht bei der Stadt, sondern beim Bund, bei Baukosten, Zinsen und Steuerrecht, vor allem aber im Mietrecht, damit durch bessere Verteilung und mehr Fluktuation mehr Wohnraum freigesetzt werden könnte.

Ob Bauturbo und Ersatzmodell wirken, wird sich bis 2029 zeigen. Florian Plajer will das Ersatzmodell daran messen, ob die ersten freigegebenen Projekte tatsächlich zu einem städtebaulichen Vertrag und damit zu Baurecht führen. Bleibt die Förderung unsicher und der Neubau, wie Prof. Sebastian sagt, allgemein unattraktiv, drohen die Instrumente auf dem Papier zu bleiben. Entstehen dagegen Wohnungen, sinkt der Druck zumindest etwas.

Das Avia steht damit für zwei Dinge: den Aufbruch, weil nach Jahren des Stillstands endlich wieder ein größeres Wohnprojekt entsteht, und die Komplexität der Herausforderungen. Regensburg braucht Wohnraum für alle – für Berufseinsteiger, Familien und Fachkräfte ebenso wie für Menschen mit kleinem Einkommen. Ob die neuen Instrumente dafür ausreichen, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.

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